對於許多搞投資的朋友而言，商業物業出租是一個相當有價值的管道。

不過和一般的住宅租約不太一樣，商業物業的租約往往一簽就是幾年甚至幾十年，所以租約中的各個條款更是需要逐一仔細斟酌，否則很容易會導致損失，甚至造成「業主給租客打工」的倒掛局面。

於是，如何設計自己的租賃合約，成為了每位投資者的必修課程。

華人出租主街旺鋪，10年後竟要退還24萬租金

MC律師事務所的汪君尊律師分享了一個她曾經接手過的案例：

一位華人老先生早年在一條比較有名的主街上買了四個店面，其中一個租給了銀行，另外三個則分別租給了運動用品店和郵局等。

一般來說，房東都挺喜歡銀行這種租客──他們不但會把店面裝潢一番，還會有保全等配備。

而且這家銀行還主動出錢請律師設計了租約，態度很積極，老先生一下飛機就直接過去簽了合同，還對這個安排很滿意。

老先生是懂點英文的，他覺得銀行既然給他做了租約了，於是便沒再另外找律師，直接在合約上把租金金額和地址改了一下，就給其他租客簽了。

後來一晃十年過去了，老先生想賣掉這幾個店面，把還沒到期的租約轉給下一任業主。

誰知道這時銀行租客給他寄來一封律師信，說老先生得給銀行退還20萬紐幣的租金。當時老先生直接傻眼了。

合約暗藏保護條款

銀行租客在律師信上說：“過去10年新西蘭的經濟十分糟糕，所以在這期間，我們付你的租金有6年是遠超市場水平的，希望你退還差額。”

老先生不知道，當時銀行設計的合約裡有一個保護條款，寫明「如果有任何一年/任何一個月的租金高於市場標準，租客擁有租金差額的追溯權」。

假設租客每年租金是10萬，但其中有6年的市場租金水準其實是6萬，相當於房東需要退還這6年的差額，總共24萬紐幣。

因為老先生當時直接把這份租約改了一下便給了其他三家店簽，換句話說，他在轉售前還有總共有四份租金需要退還。

商業物業出租須知

上述的其實是比較少見的案例，不過在商業物業租賃的租約設計上，房東的確有許多方面需要留意。

業主可以透過對以下幾個方面進行設置，保障業主的出租收入：

• 商業物業租約的形式；
• 租金及如何調整租金；
• 營運支出；
• 裝修及維護；
• 租約到期時要如何安排。
  

「不完善」的租賃模板

首先要關注的就是商業物業租賃的模板——如果各位拿到一份模板合約後，直接把時間租金這些資訊統統往上填完就簽名，那麼很可能會和前面的老先生一樣吃虧。

汪律師介紹，通常的租約有「律師公會」、「Property Council」以及「政府部門」制定的三種範本。

但這三種範本本身都不完善，業主需要仲介或律師根據物業用途等方面對條款進行微調，才能保障自己作為房東的權利。

汪律師提醒，如果房東手上同類型物業較多，可以考慮設定專屬於自己的租約模板，減少談判成本。

相反如果租客是連鎖企業，對方可能也有自己的專屬條件，可談判的條款相對比較少，業主在和租客對接前可以做好預判，避免投入過多不必要的談判成本。

“租金”不只是“鋪租”

確定了租約的條款後，下一步就是設定租金了。

有些朋友出租的物業是路邊店面，收取的一般是基本租金加GST和雜費，想調租只能靠合約裡的調租條款。

但在商場裡面的店面常常會有些不同，除了「基本租金」外還需要將營業額的一部分（相當於提成）交出來，作為享受了商場裝修或者集體廣告等服務的費用。

有些租客可能前期無法承擔太高的租金，這種模式有助於先將他們吸納進商場內，待日後生意做起來後，實現租客和業主共贏。

此外，如果業主希望不斷升級自己的物業，讓裡面的商家有更好的經營環境，也可以在租約裡做相對應的設定。

何時調租？如何調租？

租金設定好之後，屋主還需要留意的是調租方面的條款。

值得注意的是，調租的頻率最好比較適中，否則頻頻調租使得租客不堪重負，撤場離開，最終有損失的還是房東。

而且，調租並不意味著一定是“上調”，像一開始華人老先生籤的租約裡，租金“跟著市場漲跌”，最後導致業主需要給租客退還多收的租金，便是一個很現實的例子。

汪律師提醒，業主在設定調租相關的條款時，一定要了解清楚可能的風險。

隱藏的開支－營運升級費用

此外，業主在經營一棟商業大樓時，往往需要對物業狀況進行維護或升級，一方面可以讓租客有更好的環境，另一方面也能讓物業保值甚至升值。

而且商業租約的周期一般比較長，某些需要維護升級的項目可能在簽約初期都還未出現（如電動車充電樁），開銷往往還相對較大，所以業主在簽合約的時候必須考慮到這些可能性，在設計時就把費用分攤的問題處理好。

汪律師表示，商業租賃中最常見的糾紛往往都是和維護和損壞有關，而且這些糾紛往往在法律上是難以界定相關責任的，所以業主們除了在合約初期做好設計，最好還是買好保險，以備不時之需。

保留還是清除－租客的裝修該怎麼辦？

最後，業主們需要關注的還有裝修問題。

有些房客在進場時可能會對物業重新裝修一番，業主有時也會在這方面給予一些財務上的支持。

不過當租戶撤場時這些裝潢何去何從，則是業主必須要考慮的問題。

汪律師說，有些業主可能會選擇劃掉合約上「必須恢復原狀」的條款，所有裝修直接留給業主。

而這樣做的風險在於，隨著現在建築成本飆升，如果下一任租戶不滿意這些裝修，要求業主拆掉才租的話，這筆錢可不是開玩笑的，拆除和丟棄建築廢料的開支分分鐘得上百萬紐幣。

汪律師介紹，租客撤場將物業恢復原狀時，有時會對附近商家帶來影響，或是施工完畢後未能滿足業主要求。

實際上業主能夠在租約裡提前設計，要求由業主自己安排撤場清理的業務，賬單由租戶支付即可，既保障了業主利益，也規避了其他一些衍生的法律風險。

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